¿Qué hacer en caso de fallecimiento o ausencia definitiva del titular del inmueble?

O. FONTICOBA GENER

Con la entrada en vigor del Decreto-Ley 288 se flexibilizan los trámites para la transmisión de la propiedad de la vivienda en caso de fallecimiento o ausencia definitiva de su propietario. En ese sentido se modificó el grupo de artículos del 76 al 82, incluidos en el Capítulo V de la Ley General de la Vivienda.

El Decreto-Ley 288 modifica los requisitos para la adjudicación de la propiedad del inmueble por los convivientes del fallecido.

En el nuevo Decreto-Ley se establece que si al fallecer el propietario del inmueble este hubiera dispuesto del bien mediante testamento, el heredero o legatario instituido se adjudicará la vivienda.
Aclara el Decreto-Ley que si los herederos tuviesen otra vivienda en propiedad, pueden transmitirla a través de alguno de los actos contemplados por la Ley para luego adjudicarse el nuevo inmueble.
La transmisión de la propiedad en los casos anteriores se realizaría directamente ante notario público, si existiera acuerdo entre los herederos; de lo contrario, se resolverá vía judicial, en concordancia con las reglas de partición hereditaria.
El heredero que se adjudique la propiedad de la vivienda debe compensar a los restantes que no la reciben en la forma que se disponga, y está obligado a liquidar los adeudos que el titular anterior tuviese con el Banco.
En cuanto a los derechos de los ocupantes de la vivienda que no fuesen herederos y no estuviesen incluidos en el testamento del propietario, estos podrán permanecer en la misma de haber convivido con el titular, con su consentimiento, al menos por cinco años.
Con la entrada en vigor del Decreto-Ley 288 se flexibiliza también el artículo 78 de la Ley General de la Vivienda, estableciendo ahora que, en caso de que fallezca el propietario del inmueble y no existan herederos o estos renuncien a su herencia, y la vivienda hubiera estado ocupada permanentemente por otras personas, se transferirá la propiedad del bien al Estado. Luego la Dirección Municipal de Vivienda, en representación de este, reconocerá —mediante resolución— el derecho a trasladar la propiedad del inmueble a aquellas personas que, sin ser propietarios de otra residencia permanente, lo ocupaban por al menos cinco años antes del fallecimiento del titular, con su aprobación. Conforme a lo anterior, la transferencia de la propiedad del bien se realizará por medio del Banco, en representación del Estado.
El Decreto-Ley señala, además, que de quedar el inmueble libre de ocupantes, antes del término de un año contado a partir del fallecimiento del propietario, sus herederos deberán acreditar esta condición ante la Dirección Municipal de la Vivienda, o informar que se encuentran en proceso para adquirirla. Transcurrido este término, la vivienda se transfiere al Estado, sin perjuicio del derecho de los herederos a recibir el importe por el precio obtenido de su tasación.
Asimismo, si ningún heredero aceptara la propiedad del inmueble, quedando libre de ocupantes, este se transmite al Estado, que pagará a los herederos, si interesa a estos, su precio oficial.
En caso de que, a la muerte del propietario, la vivienda quede libre de ocupantes y sin herederos, esta se transmite igualmente al Estado.
TRANSFERENCIA DEL INMUEBLE EN CASO DE AUSENCIA DEFINITIVA DEL TITULAR
De acuerdo con las modificaciones establecidas por el Decreto-Ley 288 al artículo No. 81 de la Ley General de la Vivienda, el Estado confiscará el inmueble de residencia permanente cuyo titular haya salido definitivamente del país, en aras de transmitir su propiedad a quienes tengan derecho a esta por Ley.
En este caso, las personas que tienen derecho a la transmisión gratuita de la vivienda son —en orden de prioridad decreciente— los copropietarios; el cónyuge y los hijos —que concurren con el mismo derecho—; padres, abuelos y resto de los ascendientes; hermanos y sobrinos; tíos y primos.
En cuanto a las facilidades de los ocupantes del inmueble no incluidos en la relación anterior, el nuevo Decreto-Ley reconoce su derecho a permanecer en este de haber convivido en él al menos por cinco años antes de la salida definitiva del país de su propietario, con consentimiento del titular.
Estas mismas personas, en caso de no existir familiares con los lazos de consanguinidad antes referidos, pueden ser objeto de la transferencia de la propiedad de la vivienda mediante el pago del precio obtenido por la tasación, siempre que no posean otra de residencia permanente.
En este supuesto, la Dirección Municipal de la Vivienda, en representación del Estado, reconocerá —mediante resolución— el derecho a la propiedad del inmueble.
No obstante estas disposiciones, el Decreto-Ley aclara que el Consejo de la Administración del Poder Popular correspondiente podrá disponer, por acuerdo, la transferencia de la propiedad de la vivienda —mediante el pago del precio legal— a aquellos ocupantes que al momento del deceso del titular o de su salida definitiva del país no reúnan los requisitos previstos en esta ley.
En cuanto a la transmisión de la propiedad de viviendas en zonas destinadas al descanso o veraneo, esta se realizará de acuerdo a los criterios anteriores en caso de salida definitiva del país de su dueño, y en caso de fallecimiento del titular, conforme a las normas descritas de la legislación sucesoria común.